Dependiendo del tipo de inmueble vendido y del tiempo por el cual ha sido poseído por el contribuyente, el impuesto varía. Se debe determinar si el bien inmueble vendido ha estado en el patrimonio del vendedor por dos años o más, o por menos de dos años.

Se puede clasificar en dos:

• Impuesto por ganancias ocasionales
• Impuesto a la renta

Lo anterior esta dispuesto por el segundo inciso del artículo 300 del estatuto tributario:

No se considera ganancia ocasional sino renta líquida, la utilidad en la enajenación de bienes que hagan parte del activo fijo del contribuyente y que hubieren sido poseídos por menos de 2 años.

1. Impuesto por ganancias ocasionales en la venta de inmuebles

Si el inmueble vendido ha estado en el patrimonio del contribuyente por dos años o más, la utilidad generada en la venta se trata como una ganancia ocasional, y es sobre esa utilidad que se paga el impuesto a las ganancias ocasionales.

Determinación de la utilidad por la venta de bienes inmuebles

La utilidad en la venta de bienes inmuebles se determina restando al valor de la venta el costo fiscal del inmueble, que en algunos casos puede ser el avalúo catastral o el valor de compra, el que resultará superior.

Por ejemplo, si se vende un inmueble en $300.000.000 y su costo fiscal es de $220.000.000, tendremos una utilidad de $80.000.000

• – 220.000.000 = 80.000.000.

El impuesto por ganancias ocasionales se paga sobre los 80 millones.

Tarifa o monto del impuesto por ganancia ocasional

La tarifa del impuesto por ganancias ocasionales derivadas de la utilidad en la venta de bienes inmuebles, es del 10%.

Según el ejemplo anterior, el impuesto sería de $8.000.000, que es el 10% de $80.00.000.

Exención del impuesto a las ganancias ocasionales en la vente de casa o apartamento

Si el inmueble vendido era la casa o el apartamento que servía de vivienda del vendedor, parte de la utilidad obtenida en la venta está exenta del impuesto a las ganancias ocasionales.

Esto en virtud de lo dispuesto por el artículo 311-1 del estatuto tributario.

Art. 311-1. Utilidad en la venta de la casa o apartamento.

Estarán exentas las primeras siete mil quinientas (7.500) UVT de la utilidad generada en la venta de la casa o apartamento de habitación de las personas naturales contribuyentes del impuesto sobre la renta y complementarios, siempre que la totalidad de los dineros recibidos como consecuencia de la venta sean depositados en las cuentas de ahorro denominadas «Ahorro para el Fomento de la Construcción AFC», y sean destinados a la adquisición de otra casa o apartamento de habitación, o para el pago total o parcial de uno o más créditos hipotecarios vinculados directamente con la casa o apartamento de habitación objeto de venta. En este último caso, no se requiere el deposito en la cuenta AFC, siempre que se verifique el abono directo a loa los créditos hipotecarios, en los términos que establezca el reglamento que sobre la materia expida el Gobierno Nacional. El retiro de los recursos a los que se refiere este artículo para cualquier otro propósito, distinto a los señalados en esta disposición, implica que la persona natural pierda el beneficio y que se efectúen, por parte de la respectiva entidad financiera las retenciones inicialmente no realizadas de acuerdo con las normas generales en materia de retención en la fuente por enajenación de activos que correspondan a la casa o apartamento de habitación.

Par. Lo dispuesto en este artículo se aplicará a casas o apartamentos de habitación cuyo valor catastral o autoavalúo no supere quince mil (15.000) UVT.

2. Impuesto a la renta en la venta de bienes inmuebles

Si el inmueble vendido estuvo en manos del contribuyente por menos de dos años, no procede la ganancia ocasional, sino que los ingresos obtenidos de la venta se tratan como ingresos ordinarios y se paga impuesto de renta.

En tal caso, los ingresos por la venta del inmueble se incluyen en la cédula de ingresos no laborales.

Tarifa o monto del impuesto de renta

Como los ingresos por la venta de bienes inmuebles hacen parte de la cédula de ingresos no laborales, se aplica la tarifa que dispone el artículo 241 de estatuto tributario en el cual contiene una tabla que es progresiva, iniciando en 0% hasta el 39%, de manera que entre más alta es la renta líquida de esa cédula, más alta es la tarifa.

En este caso, el ingreso por la venta de bienes inmuebles se suma a los otros ingresos que el contribuyente obtenga en la cédula respectiva.

Exención del impuesto a la renta en la venta de bienes inmuebles

La ley no considera ninguna exención del impuesto a la renta sobre la utilidad generada en la venta de bienes inmuebles, ni siquiera si se trata de la casa o apartamento de habitación del vendedor.

La exención aplica en los casos que se trata de la ganancia ocasional, que como ya vimos, ocurre cuando el inmueble vendido ha estado en manos del contribuyente por dos o más años.

3. Pagos adicionales en la venta de bienes inmuebles

Adicional a los impuestos anteriores, la venta de un inmueble tiene otras cargas parafiscales que señalamos a continuación.

Derechos notariales

Si bien no es propiamente un impuesto, es un pago que se debe hacer que se distribuyen en partes iguales entre vendedor y comprador.

Estos gastos de escrituración como se le suelen llamar, equivalen al 0.54% del valor de la venta que figure en la escritura pública.

Impuesto de registro y beneficencia

La escritura de compraventa se debe registrar en la oficina de instrumentos públicos, y se debe pagar un impuesto o tasa equivalente al 1.67% del valor de la venta registrada en la escritura.

Las tarifas de beneficencia pueden variar de un departamento a otro por lo que es preciso hacer las verificaciones del caso según el lugar de ubicación del inmueble vendido.

Fuente: Secretaria Senado, Gerencie, Adminsitrador de Bienes Ourtax